北京二手房套均总价达500万元限竞房和二手房抢刚需客源

理财经验阅读 151 2024-11-12 18:37:58

摘要

北京二手房套均总价达500万元限竞房和二手房抢刚需客源二手房和限竞房之争正在北京楼市上演。想买房的预算已经从400万元提升至500万元，这是新刚需进入楼市的入场券。《证券日......北京二手房套均总价达500万元限竞房和二手房抢刚需客源

二手房和限竞房之争正在北京楼市上演。想买房的预算已经从400万元提升至500万元，这是新刚需进入楼市的入场券。

《证券日报》记者根据贝壳RealData数据统计发现，自2018年5月份以来，北京二手房套均成交总价一直在502万元―510万元之间徘徊。2018年10月份，北京二手房套均成交总价为502.7万元，成交均价为6.1万元/平方米，环比下降1%。

而在新房市场中，刚需可以考虑的往往是共有产权房和限竞房。限竞房进入的门槛一般都在400万元以上，但这种房源供应量相对不大，总价500万元左右的限竞房才是新房市场的主流产品。

“原来计划拿出160万元左右首付，在总价400多万元的限竞房中买一套，但看了很多限竞房之后才发现，性价比最高的还是500万元左右的房子。”王女士向《证券日报》记者表示，“现在我面临两种选择，一是借钱凑够200万元首付去买限竞房;另一种是选择二手房。”

无独有偶，如王女士一样想买房的刚需客群多面临这种难题。由于限竞房在“70/90”政策限制下，刚需客群能够支付得起的均价一般在5.2万元/平方米―5.7万元/平方米之间。但根据上述贝壳RealData数据统计来看，二手房成交均价已达6.1万元/平方米。乍看之下，似乎两者之间价差明显，但真实的市场更为复杂。在已经入市的约30个限竞房项目中，网签率仅有20%左右，去化率不好的限竞房，往往是存在区位无优势，交通不便利，教育资源差等各种短板，但想以同样价位购买二手房，则多是“老破小”，这令刚需购房者很难抉择。

有业内人士向《证券日报》记者表示，今年上半年，北京新房新增供应降至历史低位，大量置业需求涌向二手房市场，总价区间在500万元左右房源成市场交易主力。不过，今年下半年，限竞房集中入市，抢夺的客源正是这批二手房购买主力。有些限竞房项目已经引入中介机构导入客源，从而支付渠道费用，可见这一市场竞争的激烈程度。

值得注意的是，购房人购买限竞房，仍然有很多账要提前算清。根据北京市最新出台的《关于加强限房价项目销售管理的通知》，即使不被转成共有产权房，限竞房应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易，这个周期对于很多购房家庭，必须要在购房前考虑清楚。

和硕机构首席分析师郭毅认为，在限购时代，购房人在购房时必须考虑到家庭的成长性。目前的政策对限竞房这种房源的流通周期锁定，至少要在8年。如果说购房者觉得自己在未来的8年当中收入能够有比较大的提高，家庭的结构有可能会改变，比如说要生孩子，或者要生二胎，或者将来父母可能年龄大了，需要接到身边来照顾的话，那考虑到未来家庭人口的变化会需要更大面积的住房，同时随着自己收入的提升需要卖旧买新的话，那最好还是选择普通商品房，包括二手房。

《证券日报》记者根据贝壳RealData数据统计发现，2018年10月份，北京二手房按套均价格计算的分布图大致如下：石景山为380.9万元、丰台为415.6万元、大兴为369.5万元、房山为333.2万元、顺义为389.3万元、通州为369万元，门头沟为310.9万元，其它有的区域甚至高达700万元以上;从成交单价来看，石景山为5.1万元/平方米、丰台为5.5万元/平方米、大兴为4.2万元/平方米、房山为3.6万元/平方米、顺义为3.8万元/平方米、通州为4.4万元/平方米，门头沟为3.8万元/平方米，其它有的区域甚至高达11万元/平方米。

此外，根据上述贝壳RealData数据统计来看，一般二手房目前的议价空间为5%，环比有所上升;业主挂牌调价数据中，降价占比基本都在90%以上，有的区域甚至高达100%，总体降价占比仍达90%。

不难看出，在二手市场，刚需客群可选房源似乎颇多。不过，据王女士表示，看了很多二手房后发现，小户型一居室总价低、单价高;两居室则偏重于总价可控，但房龄、地段和教育、医疗资源相对不足。

对此，有业内人士认为，如果购房人收入不稳定，无法保证未来8年至10年能够稳定偿还新房贷款，选择二手房相对灵活性则较高，一般购买学区房较为稳妥，尤其是交通区域优势明显的房源和房龄较新等优势明显的社区。